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【持家手当×地方中古物件】低金利の今こそマイホーム検討してみた【購入決断?】

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終わらぬ持家vs賃貸論争

個人的に賃貸か持ち家か悩んでいたこともあり、インターネットで検索してみると皆さん意見は様々でした。それぞれの言い分は納得できますし、どちらも真だと思います。

例えばこんな声

持家派
「老後に賃貸で、延々と家賃を払うのは嫌だ。」
「どうせ家賃を払うなら将来的に自分の資産になる持家が良い。」
「間取りや内装に自由度があり、賃貸と比べて大きい家に住める。」

賃貸派
「日本のように災害の多い国で、資産として持家を持つのはナンセンス。」
「会社から貰える賃貸の家賃補助が大きくて、持家にするのが勿体ない。」
「修繕や建て替えなどのメンテナンスを考えると面倒で割高。」

持家か賃貸かの論争は延々と繰り広げられており、いまだに最適解が無いようです。
結論から言うとケースバイケースでしかないと思いますし、災害を言えば都心で浸水被害が起こったり、もはや予測不能です。
一般的なモデルを想定して、持家か賃貸かをシミュレートするサイト等は沢山ありますが、あくまでモデルケースなので各個人でしっかりシミュレーションすることが大切です。
そこで、今回は私の例を参考にざっくりシミュレーションしてみたので、共有いたします。
Gooleスプレッドシートも公開し、読者の皆さんが自分のケースにあてはめられるように工夫してみました。
(なんか試算に入れ忘れているような気もするので、あくまで自己責任で…)

とりあえず、はよダウンロードさせろ。という方は下記からどうぞ。
Googleスプレッドシートの画面が開くので「コピーを作成」を押して、編集してご利用ください。

  • Googleスプレッドシート上で編集可能
  • 緑色のセルに入力するだけ
  • 賃貸との比較も可能

Click 持家検討のシミュレーション

リンク先:https://docs.google.com/spreadsheets/d/1rXMhS3BKaBuXJyNTFAIwQptgBI6eYv5pk-BWNAF6hpE/copy

※あくまで試算結果です。
計算ミスや抜け漏れがあってもご容赦ください。

そもそも、持家vs賃貸を検討しようと思ったワケ

お恥ずかしながらこの夏のサマーバケーションがきっかけです。
田舎のオーシャンビューの一軒家(もはや別荘)に3日くらい宿泊しました。
気持のいい眺めで、ウッドデッキにはジャグジーもあり、最高だったのです。
毎日こんなマイホームで暮らせたらとはかない夢を描きました。
実は私が今住んでいるのもまぁまぁな田舎なので、少し探せばオーシャンビューの良い土地が見つかるのではと、甘い考えで土地や不動産を探しました。
しかし、そう簡単に良い物件は見つからず、また、そんな優雅な暮らしは非日常だから楽しかったんだと改めて感じ(言い聞かせ)ました。
しかし、調べていると意外と安くて、広くて快適な建物付き土地が買えることを知ったのです。
それもこれも、「田舎×低金利時代×住宅ローン控除×住宅補助」の条件が揃っているからなのかもしれません。
というわけで、持家か賃貸かを(冷静に)シミュレートすることに。

 

低金利×住宅ローン控除を活かして持家に住めないか

コロナ禍で不動産を購入するなんてと思う方もいらっしゃるかもしれませんが、金利は低いし不動産価格は一部で下落傾向にあり、買い時だと思いました。
私の暮らす地域では、飲食やサービス業が廃業しており特に売り物件やテナントが多く出ている状況です。
また、住宅ローン控除も来年令和3年も引き続き適用されそうなので、しばらくはこれらの環境をうまく活かすことが持家購入には必要だと思います。
ちなみにどれくらい低金利かというと、2020年9月時点の相場はざっくり下記の通り。

変動金利 0.4%~0.8%
固定金利 0.6%~1.0%

某比較サイトであらゆる銀行の住宅ローン金利がサクッと比較できるので、かならず比較してからお借入れがお勧めです。
ちなみに、地方銀行もたまーにお得なキャンペーンをしていたり、特定の会社の従業員だけに優遇金利を適用している場合もあるので要チェックです。
また、各銀行で手数料がかなり異なるので金利が安いだけで契約せずに、トータルコストで比較が重要です。さらに、付帯する補償内容(がん保障など)が異なるのでこちらも要チェックです。

住宅ローン控除も必須検討項目です。年末の住宅ローンの元金残高の1%が所得税から控除されます。課税対象となる所得から控除されるのではなく、税金そのものから控除されるのでインパクト大きいですね。
ちなみに国交省の住宅ローン控除の説明ページはコチラ
http://sumai-kyufu.jp/outline/ju_loan/
モデル例の借入金額がすんごい額なんだけど、皆さんこれくらい借りられるのでしょうか。あたいには無理だ

前置きが長くなりましたが、これらを総合してケースバイケースで判断する必要があります。また会社からの補助が月々いくらなのかも考慮するポイントです。
ということで、持家に住める!という動機付けになるか不安ですがシミュレートしてみました。

持家と賃貸のシミュレーション比較

では早速ですが、比較結果をご覧ください。
差分は、35年間の賃貸の固定費から持家の固定費を引いた結果を示しています。
※ただし、持家を売却する際の価格、固定資産税は考慮していません。

会社の家賃補助によって、試算結果は大きく変わります。

 差分 =(賃貸の場合)-(持家の場合)  単位;万円
持家 会社補助/年 12 12 0 0
賃貸 会社補助/年 30 25.2 7.2 0
購入価格
万円
1700 110      
1800 -13 155    
1900 -137 31 241  
2000   -92 118  
2100   -215 -5 247
2200     -129 123
2300       0

持家と賃貸で会社からの補助に差が無い場合、購入価格が2200万円あたりが損益分岐点でしょうか。(何度も言いますが、物件を売却する際の価格、固定資産税は考慮していません。)
2200万円以上の持家を購入するのは、よほど持家に何らかのメリットがあるか、持家でないといけない理由が無ければ厳しいような気がします。
もちろん、非常に不動産価値の高い立地にあって、将来も確実に高値で売れるなら別ですが。
都会でもよほどの一等地でないとそんな土地は無いでしょうが、そんなところに家を建てればこんな金額じゃすまないんだろう…と思います。

ちなみに今回上記のシミュレーションに使用したファイルは、Googleスプレッドシートで公開しています。

  • Googleスプレッドシート上で編集可能
  • 緑色のセルに入力するだけ
  • 賃貸との比較も可能

Click 持家検討のシミュレーション

リンク先:https://docs.google.com/spreadsheets/d/1rXMhS3BKaBuXJyNTFAIwQptgBI6eYv5pk-BWNAF6hpE/copy

※あくまで試算結果です。
計算ミスや抜け漏れがあってもご容赦ください。

2200万円はひとつの目安です。
本当にケースバイケースで、会社の家賃補助が賃貸の場合に手厚い場合は1700万円あたりが損益分岐点になるので、状況にあった試算をする必要があります。
1700万円で希望の家があるかは微妙ですが、田舎なら意外とあります。土地が広いので、税金に注意ですが。私も今回検討していた不動産は全て田舎です。といっても市内ですが、1200万円から2000万円なら割と掘り出し物が出ている時があるので、持家を考えていらっしゃる方は不動産サイトを覗いてみるのがお勧めです。

田舎で安い戸建てor都会の資産価値高いマンションなら持家有利かも

持家か賃貸かの論争は結論が出ませんが、各個人のおかれた状況や環境に応じて最適解が異なるのは間違いありません。
お金の面だけではないのですが、人生で最も高い買い物の持家を後悔せずに購入するためにも、事前のシミュレーションは必須です。

結局、私は持家を購入することに決めました。
周囲からは、早すぎ、なんも考えてないと色々と言われますが、ぶっちゃけると来年には全額キャッシュで購入できるめどが立つ程度の購入価格です。
住宅ローン減税と低金利を活かして、なるべく節税効果を得たいので、あえてフルでローンを組みました。10年固定で0.55%ですよ。10年後に残りの元金をキャッシュで払えば、控除分が金利を上回ることは堅かったので、購入を決めました。もちろん浮いた年間の固定費は、全て投資に回します。年利4%くらいで複利を活かせば、数年後には圧倒的に持家が有利である計算になったので、持家の購入を決意しました。(何事にも確実はないのですが)
持家か賃貸かの論争は結論が出ませんが、各個人のおかれた状況や環境に応じて最適解が異なるのは間違いありません。
お金の面だけではないのですが、人生で最も高い買い物の持家を後悔せずに購入するためにも、事前のシミュレーションは必須です。

私の計算に抜け漏れがなければいいのですが。来年くらいには、全貌が明らかになるでしょうから。その時にまた経過を公開予定です。

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